군사시설보호구역 2916만㎡ 해제·완화, 건축 규제가 모두 없어지는 걸까?

국방부가 2026년 7월 21일 전국 10개 지역의 군사시설보호구역과 비행안전구역 약 2,916만㎡를 해제하거나 완화한다고 발표했습니다. 7월 22일 관보 고시와 함께 효력이 발생하는 구역이 있지만, 지역에 따라 시행령 개정과 별도 고시가 필요한 곳도 있습니다. 보호구역에서 풀렸다고 해서 토지의 건축·개발 규제가 전부 사라지는 것은 아닙니다.

이번 조정은 군사 목적의 협의와 높이 제한을 줄이는 조치이며, 국토계획·건축·환경·농지·산지 규제까지 자동으로 해제하는 결정은 아닙니다.

제한보호구역이 해제되는 주요 지역은 강원 고성·속초, 경기 평택·고양, 서울 용산 등 5곳으로 안내됐으며 규모는 약 862만8천㎡입니다. 경기 시흥의 일부 통제보호구역 약 1만7천㎡는 제한보호구역으로 완화됩니다. 서울 마포·은평, 경기 고양, 세종 등에서는 비행안전구역 약 2,051만5천㎡가 해제 대상에 포함됐습니다.

강원 고성·속초에서는 통신시설 주변 약 639만㎡의 제한이 풀려 건축 높이 협의 부담이 줄어들 수 있습니다. 경기 고양에서는 테크노밸리와 공공주택 개발구역의 일부가 포함됐고, 서울 용산어린이정원 일대 약 13만7천㎡도 제한보호구역 해제 대상으로 발표됐습니다. 다만 같은 시·군·구 안에서도 지번별 적용 여부가 다르므로 주소만 보고 판단하면 안 됩니다.

• 제한보호구역 해제: 약 862만8천㎡

• 통제보호구역에서 제한보호구역으로 완화: 약 1만7천㎡

• 비행안전구역 해제: 약 2,051만5천㎡

• 전체 해제·완화 규모: 약 2,916만㎡

• 수색비행장 관련 일부 구역: 시행령 개정 이후 하반기 별도 고시 예정

보도자료의 지역명만으로는 정확한 필지를 알기 어렵습니다. 관보 고시의 도면과 좌표, 해당 지방자치단체의 토지이용계획확인서, 군사시설보호구역 조회자료를 함께 확인해야 합니다. 경계선에 걸친 토지는 일부만 해제될 수도 있고, 비행안전구역과 제한보호구역이 겹쳐 있던 경우에는 한 규제가 풀려도 다른 규제가 남을 수 있습니다.

건축이나 매매를 앞두고 있다면 시·군·구 건축·도시계획 부서와 관할 군부대 협의 필요 여부를 서면으로 확인하는 것이 좋습니다. 중개업소나 온라인 커뮤니티의 지도는 참고자료일 뿐 법적 효력을 대신하지 않습니다. 고시 전후로 토지이용계획확인서가 갱신되는 데 시간이 걸릴 수 있으므로 계약서에는 인허가와 규제 확인 조건을 분명히 두는 편이 안전합니다.

그렇지 않습니다. 용도지역·용도지구에 따른 건폐율과 용적률, 지구단위계획, 경관심의, 교육환경, 문화재, 공항·비행안전, 재해, 도로와 상하수도 조건이 별도로 적용됩니다. 농지나 산지라면 전용허가도 필요할 수 있고, 개발제한구역이나 공원구역에 포함돼 있다면 해당 규제가 그대로 남습니다.

군사 협의가 없어져 사업기간이 단축될 가능성은 있지만, 개발계획이 확정되거나 사업성이 보장되는 것은 아닙니다. 토지가격 상승만을 기대해 계약하기보다 허용용도, 기반시설 부담, 토지형상, 진입도로, 공공기여 조건을 검토해야 합니다. 공공주택이나 테크노밸리 예정지 인근이라도 실제 사업구역에 편입되는지와 보상기준은 별도의 계획을 봐야 합니다.

기존에는 일정 높이 이상의 건축이나 개발행위 때 군부대와 협의해야 했던 지역에서 절차가 줄어들 수 있습니다. 오래된 주택의 신축·증축, 공장과 창고 설치, 공공개발사업 추진 과정에서 군사 규제로 인한 불확실성이 낮아질 가능성이 있습니다. 특히 군사시설 외곽이나 작전환경이 변한 지역은 주민 재산권과 지역개발 여건이 개선될 수 있습니다.

반면 군사작전과 항공안전에 직접 필요한 구역은 계속 보호됩니다. 제한이 완화된 지역에서도 군용 통신이나 비행에 영향을 주는 시설, 초고층 구조물, 전파를 사용하는 설비는 다른 절차가 요구될 수 있습니다. 국방부는 군사작전에 지장이 없는 범위에서 합리적 조정을 계속하겠다는 입장이므로 향후 추가 조정도 개별 고시를 기준으로 확인해야 합니다.

“군사보호구역 완전 해제”, “즉시 개발 가능”, “용도변경 확정” 같은 광고는 구체적인 인허가 근거를 확인해야 합니다. 매도인이 규제 해제를 이유로 계약을 서두르도록 하더라도 토지이용계획확인서와 지자체 답변을 먼저 받아야 합니다. 개발계획 발표와 보호구역 해제, 토지보상, 건축허가는 서로 다른 절차입니다.

이번 조정은 넓은 면적을 대상으로 하지만 모든 필지의 가치와 활용도가 같은 방향으로 변하지 않습니다. 정확한 지번, 적용일, 남아 있는 규제, 필요한 인허가를 차례로 확인하는 것이 발표 규모보다 중요합니다.